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拍賣觀察|一塊土地的拍賣要經過哪些流程?

發布時間? 2019-03-26    瀏覽次數?    字體:? []

     土地拍賣即土地使用權拍賣。在指定的時間、公共場合,在主持人的主持下,通過公開競價而定價的方式租用土地使用權的行為。

      在中國,其程序是:

      ①土地管理部門于公開拍賣前30日發出拍賣公告。②競買人報名參加競買并索取有關文件。③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料,經審核批準成為競買人,交納保證金,領取競買號牌。④在約定的時間、地點并按程序公開拍賣:主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項;公布拍賣起叫價;競買人按規定的方式競相應價或加價,其最后應出最高價(或加價)者即為競得人;簽訂《拍賣成交確認書》;競得人在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金;競得人按規定期限付清地價款后,依法辦理土地登記,領取土地使用證書。

適用范圍

1、政府出讓經營性房地產項目和其他具有競投性的項目用地;

2、原經批準劃撥或出讓,因改變土地用途、使用條件等用于經營性房地產項目的土地;

3、土地使用權轉讓申請以拍賣方式進行的用地;

4、經法院判決需拍賣用于清償債務的土地使用權轉讓。

 

所需資料

1、土地拍賣的申請報告(1份);

2、建設用地規劃許可文件(1份);

3、原土地使用證正本(1份);

4、原建設用地批準文件復印件(1份);

5、土地利用現狀圖(劃出用地范圍紅線)(1份);

6、1:1萬地理位置圖 (1份);

7、法院判決執行通知書(1份);

8、地籍圖(5份)。

 

 
 

辦理程序

(一)一級土地市場的土地使用權拍賣出讓

  這里所指的一級土地市場與土地使用權招標所指相同,均指政府出讓經營性房地產項目用地批租市場。

  1、土地使用權拍賣的前期工作

  ① 按照市和各鎮區土地利用總體規劃和年度用地計劃,由市局規劃科完成編寫全市土地使用權拍賣的詳細年度計劃,計劃中列明每宗用地的具體位置、面積、用途、規劃要求等,并提前向社會公布;

  ② 根據土地使用權拍賣年度計劃,各鎮區國土所負責組織拍賣土地報批具體資料;

  ③ 根據土地使用權拍賣年度計劃,由市局規劃科負責完成辦理拍賣土地的農地轉用手續;

  ④ 由市局用地科和各鎮區國土所完成征地手續;

  ⑤ 由市局用地科完成供地報批手續,編寫土地使用權出讓合同文本;

  ⑥ 由市地產交易中心負責完成拍賣土地的拆遷及“三通一平”工作;(或由原土地使用者完成)

  ⑦ 市地產交易中心負責完成擬拍賣地塊的評估工作;

  ⑧ 市招標拍賣領導小組確定拍賣地塊的出讓底價。

  2、土地使用權拍賣操作程序

  市國土資源局委托市地產交易中心組織土地使用權拍賣工作。市地產交易中心根據拍賣年度計劃確定的時間,授權拍賣主持人在交易中心拍賣大廳主持拍賣。具體操作程序為:

  ①市地產交易中心在舉行拍賣會前30日向社會發出拍賣公告,拍賣公告在市報上發布或在交易大廳掛牌公告;

  ②競買者領取有關拍賣文件;

  ③競買者參加拍賣競投,應向市地產交易中心提出申請并繳交一定數額的保證金,認可資格;

  ④符合資格的競買者于拍賣前到市地產交易中心領取競價標志牌,進場就座;

  ⑤ 拍賣主持人按公告規定的時間、地點主持拍賣活動。拍賣活動遵循“公開、公平、公正”的原則,自由競價,價高者得;

  ⑥ 競買者最后應價低于底價(保留價)時,主持人有權終止拍賣;

  ⑦ 競得人即時與市地產交易中心簽訂《拍賣成交確認書》。于拍賣日起3個工作日內向沒有競得人退還所收保證金本金;

  3、使用權拍賣的后期工作

  ① 土地使用權拍賣舉行后3個工作日內,市地產交易中心將《拍賣成交確認書》附本及有關資料,移交給市局用地科;

  ② 競得人持《拍賣成交確認書》,于拍賣后5個工作日內與市國土資源局簽訂土地使用權出讓合同,并由市國土資源局頒發《建設用地批準書》;

  ③ 競得人按出讓合同付清地價款及有關稅費后,憑批準文件到市國土資源局地籍科辦理土地登記手續。

(二)二級土地市場的土地使用權拍賣出讓

  這里所指是原劃撥和出讓土地改用途和使用條件等用于經營性房地產項目、土地使用權轉讓申請以拍賣方式進行和經法院判決需拍賣用于清償債務的土地使用權轉讓。

  1、土地使用權拍賣的前期工作

  ① 符合城市規劃,并經市規劃部門同意后,原土地使用者向市國土資源局申請將原經批準劃撥或出讓土地改變土地用途和使用條件等用于經營性房地產項目用地;

  ② 市地產交易中心窗口受理申請后,進行初審;

  ③ 報市國土資源局審批;

  ④ 完成擬拍賣地塊的拆遷及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地開發中心完成);

  ⑤ 市地產交易中心負責完成擬拍賣地塊的評估工作;

  ⑥ 市地產交易中心會同委托人確定拍賣低價。

  2、土地使用權拍賣操作程序

  具體操作程序與一級土地市場的土地使用權拍賣程序相同(略)。

  3、后期工作

  ① 土地使用權拍賣舉行后3個工作日內,市地產交易中心主持雙方簽訂《出讓合同》,將《拍賣成交確認書》附本及有關資料,移交給市局用地科,由用地科完善劃撥用地的補辦出讓手續和已出讓土地改變用途的變更手續;

  ② 競得人持《拍賣成交確認書》于拍賣后5個工作日內與市國土資源局簽訂土地使用權補辦手續出讓合同和改變用途的出讓合同,由市國土資源局頒發《建設用地批準書》;

  ③ 競得人按出讓合同或轉讓合同付清地價款及有關稅費后,憑批準文件和收費清單到市國土資源局地籍科辦理土地變更登記手續。

 

批復文件附件

1、建設用地批準書;

2、出讓合同;

3、轉讓合同;

4、土地使用證。

 

收費項目

1、土地增值收益;

2、出讓金(轉讓除外);

3、轉讓稅費(出讓除外);

4、契稅;

5、管理費;

6、土地交易服務費;

7、土地評估費。

 

上述程序因不同地區而有不同,僅供您參考!

 

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